Обзор рынка жилищной недвижимости города Вологды

Рынок недвижимости в России в целом, так и в м. Вологде, в частности, начал формироваться после принятия Закона о приватизации от 4 июля 1991 года. Сегодня с уверенностью можно сказать, что рынок квартир в городе Вологда широко развитой. Плавный рост цен на жилье начался весной 2000 года и длился до августа 2003 года. В течение этих 3,5 лет спрос больше носил сезонный характер, повышая свою активность в период сентябрь-декабрь и снижаясь в зимне-весенний период (январь-февраль) и во время летних отпусков (июнь-июль). Осенняя активность рынка в тот период обуславливалась приобретением жилья для иногородних студентов перед началом учебного года, реализацией государственных программ "Переселение из Крайнего севера" и "Жилищные сертификаты", которые выдавались неравномерно на протяжении года. Весной в 2002 году были выданы большое количество "военных" сертификатов преимущественно на семью из 4-х человек и на одинаковую сумму, на которую можно было приобрести трехкомнатную квартиру улучшаемого планирования в панельном доме в районе Водников, Бивалово. Цены именно на такие квартиры существенно выросли, а граждане, которые получили сертификаты только осенью, могли приобрести только трехкомнатные "хрущевки". Осенью в 2000 году на рост цен отразилась массовая скупка акций "Северстали". Существенное значение в эти годы имел отказ населения от доллара как инвестиционного товара. Недвижимость начала приносить намного большую прибыль, по сравнению с покупкой долларов. Поэтому, не имея альтернативные источники для инвестирования, определенная частица населения начала вкладывать личные сбережения в жилищную недвижимость. Таким образом, за этот период (2000 – 1-я половина 2003 года) состоялся рост стоимости жилья в пределах 300%. Летом 2003 года в Вологде появились первые ипотечные программы, которые позволили брать в кредит достаточно большие суммы (до 70% от стоимости квартиры) на длительный срок (до 20 годов). К этому моменту кредитный рынок позволял воспользоваться только потребительским кредитом, который имеет ограничение по размеру в пределах 3-х месячного дохода, что составляло приблизительно 20% средней стоимости однокомнатной квартиры. В результате появления значительных денежных масс на рынке недвижимости и увеличения числа потенциальных покупателей, стоимость 1 кв. м. за 2-ое полугодие 2003 года увеличилась на 80%. Резкий рост цен символично прекратился с 01 января 2004 года. Рынку недвижимости было нужно 1,5 года для возобновления платежеспособного спроса. В течение этого периода происходили значительные изменения: увеличились сроки экспозиции объектов до 2-х месяцев, застройщики начали предоставлять гражданам беспроцентные рассрочки по фиксированной цене до конца строительства, государство повысила привлекательность ипотечного кредитования для банков, покупателей, а также продавцов жилья. Конкуренция, которая появилась, среди банков на рынке ипотечного кредитования привела к снижению процентных ставок, снижения комиссий при оформлении кредита, склонения обязательного нотариального удостоверения договора покупки-продажи, при ипотечной операции, увеличения срока кредитования, сокращения срока оформления операции. С 01 апреля 2005 года вступил в силу ФЗ РФ от 30 декабря в 2004 г. № 214-фз "об участию в паевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", что ограничил предложение на первичном рынке. Существенное значение имел ФЗ РФ "О введении в действие ЖК РФ" от 29.12.2004 № 189-фз, что решил приватизацию комнат в общежитиях. С его реализацией связывалось ожидание повышенного спроса на одно-двухкомнатние квартиры, которые имеют наименьшую цену. Достаточно большой % обитателей общежитий должен был желание поменять с доплатой свою комнату на квартиру. Такая возможность в м. Вологда появилась только в сентябре 2006 года (было нужно 1,5 года, чтобы решить технические вопросы по приватизации прежних общежитий). Вышеперечисленные факторы, а также обильный приток наличности, вызванный высокими ценами на нефть, послужили причиной дежурного, наиболее резкого повышения цены жилищной недвижимости, что началось в августе 2005 года и приняло ажиотажный характер в 2-й половине 2006 года. За особенность ситуации того времени можно считать большую долю инвестиционных покупок как частных, так и корпоративных. Если в 2003 году их частица не превышала 8-10%, то в 2006 экспертных оценок позволяют допускать, что в отдельные моменты частица инвесторов среди покупателей доходила до 20-25%. Особенно выгодно было приобретать жилье с рассрочкой платежа или привлечением кредитов. Вторая особенность - получение большинством крупных девелоперов кредитных линий, что снимало для них необходимость вести продажи квартир на ранних стадиях строительства; много компаний рассматривали вариант продажи квартир в высокой стадии реализации проекта или уже после сдачи объекта. В результате появления свободных денежных средств застройщики полностью перешли на денежные расчеты с подрядчиками. В сентябре-октябре 2006 года скупала основная масса квартир на первичном рынке. Выставление на рынок новых объектов сдерживалось как стремлением застройщиков подождать время и продавать на "пике" цен, так и законом № 214-фз, что запрещал предложение к продаже квартир к моменту получения полного пакета разрешительных документов. В этот период эластичность попившую по цене резко снизилась, а рост цен принял характер, который самовоспроизводится. Проведение альтернативных операций при значительных изменениях цен становилось очень затруднительным, за квартиру юридически и физически готовую к продаже и не требующую встречной покупки готовые были платить завышенную цену. Ситуация, как и в 2004 года, резко изменилась в январе 2007 года. Продавцы по инерции подняли цены по сравнению с декабрем на 8%, но спрос на старый жилищный фонд уменьшился в 4 разы. Продлили рост в начале 2007 года двух-трехкомнатние квартиры улучшаемого планирования. Таким образом, в январе-июне 2007 года происходила ценовая коррекция, устранялись ценовые диспропорции между переоцененными хрущевками и однокомнатными квартирами улучшаемого планирования с одной стороны и более дорогими, но такими, которые показали наименьший рост многокомнатными квартирами улучшаемого планирования. В результате за шесть месяцев 2007 года цены на однокомнатные хрущевки "просели" на 10%, на двух-трех-четырехкомнатные хрущевки и однокомнатные квартиры улучшаемого планирования цены существенно не изменились, в сегменте двух-трехкомнатних квартир улучшаемого планирования состоялся рост в пределах 12%. Средний срок экспозиции составлял четыре месяца. Появилась возможность проводить альтернативные операции. Рынок продавцов изменился рынком покупателей. В марте-апреле крупные застройщики начали предлагать к продаже новые объекты паевого строительства, а в августе начали проводить активные маркетинговые мероприятия призванные подтолкнуть потенциальных покупателей к заключению договора. Особенное влияние на низкий уровень спроса оказала информация о будущем участии Вологодской области и в частности м. Вологды в федеральном эксперименте по массовой застройке территорий (застройка Белозерского и Южного районов). Высокая рентабельность строительного бизнеса (по итогам 2006 года) привлекла в эту сферу достаточно большое число компаний, увеличив предложение на первичном рынке, но платежеспособный спрос за 2006 год себя исчерпал и застройщики столкнулись с проблемой реализации жилья с одной стороны и удорожанием себестоимости строительства с другой. В середине 2007 года были отмечены наименьшие ставки по ипотечным кредитам (от 10,75%). В связи с кризисом в Соединенных штатах Америки, в августе 2007 года российские банки, которые занимали денежные средства за рубежом, начали чувствовать дефицит ликвидности. Что нашло отражение в повышении процентных ставок по ипотеке, более жесткому отбору заемщиков, и прекращении кредитования застройщиков в середине 2008 года. К этому моменту срок экспозиции увеличился до 5-6 месяцев. На рынке наблюдалось острое преобладание предложения над спросом. В сентябре-октябре 2008 года приблизительно половина банков прекратила выдачу ипотечных кредитов. Количество осуществляемых операций существенно снизились. В сентябре 2008 года экономика России очутилась привлеченная в мировой экономический кризис. В результате был практически полностью перекрыт доступ застройщиков к кредитным деньгам, ипотечные кредиты выдавали только государственные банки, требования к заемщикам существенно усилились, застройщики начали рассчитываться с подрядчиками квартирами, покупке по возможности стремились отложить покупку, ожидая снижения цен. В итоге к середине 2009 года средняя цена на квартиры снизилась на 9,5%. Эта цифра не отображает реального снижения цен, поскольку часть продавцов оказывается более инертной и не сразу реагирует на смену цен. Проведенный анализ показал, что больше всего подешевели двухкомнатные квартиры, жилье низкого качества, а также вторичный рынок. То есть, спрос переместился на более дешевый тип жилья (например, из однокомнатных квартир на комнаты) и на жилье высшего качества (из хрущевок на современное жилье).

alt35. ru/analit/ziloe. Html

Похожие записи