Инвестирование в подмосковную недвижимость

Рынок недвижимости Московской области, одного из самых богатых и экономически более развитых регионов страны, привлекает все больше инвесторов, в том числе и иностранных. Участники Третьего Международного форума "Инвестиции в недвижимость Подмосковья", организованного Международным центром конференций On Conference, обсудили особенности реализации проектов в разных сегментах этого рынка, а также проблемы и перспективы ипотечного кредитования в регионе.

В первую очередь язык зашел, конечно же, о загородном жилищном строительстве, ведь большая часть капиталовложений проводится вместе с земельными участками именно в этот сектор. Оно как и раньше ведется очень активно, что однако прошел 2006 год внес коррективы в ситуацию, которая сложилась в данном сегменте. Как отметил в своем докладе руководитель проекта Cottage. Ru Михаил Подрабинек, на растущий спрос продавцы и застройщики отвечают увеличением объема предложения, однако в основном за счет поселков бизнес-класса. Как следствие, происходит замедление темпов роста цен на такие объекты, поскольку покупательная способность населения недостаточно высока, и в количественном отношении спрос и предложение находятся в относительном балансе. По прогнозам эксперта, эта тенденция получит последующее развитие. Более того, рост конкуренции как между застройщиками, так и между проектами ожидается именно в среднем и более высокому ценовых сегментах.

Борьба за клиента вынуждает девелоперов выходить за рамки традиционных форматов и концепций, подстраиваясь под растущие требования рынка. Появляются загородные поселки, в которых все или часть домов многоквартирные, — своего рода гибрид городского жилья и дачи. Удачными примерами подобных проектов являются "Сосны", "Николина гора", "Chalet Жуковка". Быстро набирают популярность таунхауси и так называемые дальние дачи, расположенные в радиусе свыше 70 км. от МКАД. Объединяет эти очень разные категории жилья сравнено низкая цена, за счет которой они в какой-то степени заполняют дефицит объектов економкласса. Кроме того, М. Подрабинек отметил важные изменения в преимуществах покупателей: сегодня на первое место выходит качество строительства, а не архитектурные и технические изыски.

Развитие инфраструктуры и вынесение ее за пределы отдельного поселка — еще одна знаковая тенденция загородного рынка. Кроме улучшения экономической ситуации в районе такой подход позволяет сделать содержание социальных и коммерческих объектов менее обременительным для жителей и снизить стоимость обитания в загородном доме.

В целом рынок недвижимости ближнего и среднего Подмосковья двигается в сторону формирования комфортных жилищных предместьев европейского типа, потребность в которых назрела уже давно. Набирают обороты мегапроекти, такие как "Большое Домодедово", "рублево-архангельское", "А-101" в Ленинском районе (земли совхоза "Коммунарка"), которые допускают комплексное освоение территории в несколько сотен или даже тысяч гектаров и сводки миллионов квадратных метров жилья, соответствующей транспортной и другой необходимой инфраструктуры, создания множества новых рабочих мест.

По словам Владимира Яхонтова, заместителя директора управления загородной недвижимости компании "МИЕЛЬ — Недвижимость", потенциал региона огромен, и свободные площадок в нем более чем достаточно: только в ближайшем Подмосковье больше 25 тыс. Гектар земли, пригодной для застройки жилыми домами. Основная проблема заключается не в том, что строить негде или никому, а в том, что не всегда является средствами. Другими словами, девелоперам необходим начальный капитал для выкупа земли, подготовки начально-разрешительной документации и оформления необходимых согласований, и только потом они смогут получить рефинансирование от своих покупателей.

Как действенный способ, который поможет привлечь инвестиции в проект и избежать снижения прибыли, В. Яхонтов предлагает рассмотреть возможность заключения альянса с землевладельцем, инвестором или банком-кредитором, с целью распределения расходов и черточек. Не следует забывать и о таком механизме финансирования, которое набирает популярность, как Зпифи (закрыты паевые инвестиционные фонды) недвижимости. Всего же на сегодняшний день, по оценкам эксперта, в строительство жилья и необходимой инфраструктуры в Московской области вложены приблизительно 3 млрд дол., И это далеко не предел. То же "Большое Домодедово" ожидает притоки инвестиций в объеме больше 11 млрд дол.

Понятно, найти источник финансирования можно не под каждый проект. Дмитрий Цибанков, директор юридического департамента ЯРЕМ SESEGAR, поделился с присутствующими своими выводами о том, почему отдают преимущество инвесторы. Как считает Д. Цибанков, в основе интереса к рынку недвижимости Подмосковья — земельные ресурсы региона. Однако участки бывают разными. Например, порой предлагают землеотводы, приобретенные в собственность в памятные 90е годы, когда в нашей стране только только началось формирование цивилизованного рынка недвижимости, или земли сельскохозяйственного назначения, выведенные из этой категории несколько лет назад часто не совсем законными способами. На продажу выставляют земли для перевода в ИЖС, участки, которые принадлежат предприятиям, пионерские лагеря и дома отдыху, площадки, которые предоставляются на основе конкурса, и др. В результате у девелопера могут возникнуть разного рода трудности, которые приведут к удорожанию проекта или совсем помешают его реализации.

Выбирая площадку, девелоперу следует принять во внимание множество факторов, главный из которых, — цели инвестора. Только такой подход позволит вытягивать максимальную прибыль и снизить риски. Исключительно важны даже детали.

Например, ценность участка повышают такие качественные характеристики, как хорошая транспортная доступность, близость удобных транспортных развязок и железной дороги, коммуникации, которые проходят непосредственно по площадке (а не по ее пределы). Если предусматривается коттеджная застройка, то большое значение имеет наличие водных объектов, особенно так называемой большой воды, — каналу им. Москвы или водозаборных водохранилищ. При этом, если концепция поселка предусматривает устройство в нем яхт-клубу, стоит учесть, что хождение судов возможно лишь по каналу.

Среди потенциально выгодных объектов для инвестиций на загородном рынке Д. Цибанков выделил следующие форматы: таунхауси, коттеджние поселки для сдачи в аренду, апартаменты и типичное жилье. Близость к Москве все еще есть одной из основных характеристик, которые определяют инвестиционное качество проекта, но по мере развития инфраструктуры, улучшения транспортной ситуации и создания достаточного количества рабочих мест, этот фактор постепенно будет терять свое определяющее значение. Несомненно, девелоперам интересны также проекты по строительству торгово-развлекательных центров, логистических терминалов и промышленных объектов.

О том, насколько важен выбор способа освоения земель, говорил в своем выступлении и Дмитрий Краснов, руководитель проектов департамента девелопмента УК "Масштаб". Он детально остановился на land development — комплексному развитию территории исходя из объективных предпосылок ее наиболее эффективного и рационального использования.

Масштабное и системное освоение земельного участка улучшает его потребительские свойства, повышает инвестиционную привлекательность и способствует созданию дополнительных конкурентных преимуществ у построенного на нем объекта.

Причем одним из важнейших принципов данного процесса есть достижение самодостаточности территории за счет создания полноценной инфраструктуры и грамотного расположения транспортных коридоров. Только так, по мнению Д. Краснова, можно удовлетворить растущие требования людей и обеспечить развитие пригородного строительства как альтернативы городскому жилью.

К сожалению, даже при безукоризненно разработанной концепции коттеджного поселка, торгового центра или складского терминала, девелопер может столкнуться с целым рядом проблем практического характера и понести финансовые потери, что увеличит стоимость проекта и конечную цену объекта. Алексей Михеев, заместитель председателя Комиссии инвестиционных программ Совета предпринимателей, при мэре и правительстве Москвы рассказал о принципах управление рисками при инвестировании. Он отметил, что риски подразделяются на внешних и внутренних. Первые носят объективный характер и не поддаются контролю. Это изменения в локальном и федеральном законодательстве, экономике России, которая находится в большой зависимости от цен на нефть, и ситуации, на отдельных рынках; это действия властей, особенно местных, которые могут оказать влияние, например, на получение застройщиком тех или других согласований и др. Вторые, напротив, находятся в зоне непосредственного контроля инвестора. Эффективное управление рисками допускает не просто своевременное выявление вызванных объективными и субъективными причинами проблем, но заблаговременную разработку технологий их преодоления и закладывания в проект необходимых ресурсов.

Татьяна Шелягина, финансовый директор строительно-инвестиционного холдинга RODEX GROUP, поделилась собственным практическим опытом в этой области. Она рассказала, что девелопер загородной недвижимости на начальном этапе строительства часто вынужден замораживать значительные средства, вложенные в землю, пока не будут получены необходимы согласования. Грамотный подход к организации бизнес-процессов позволяет сделать так, чтобы некоторые из них протекали параллельно, экономя время и деньги компании. По мнению Т. Шелягиной, преодоление бюрократических барьеров затягивает строительство и увеличивает его стоимость. Недаром в 2006 году на рынок вышло лишь 35 новых поселков, что на 17 % меньше, чем годом раньше.

Безусловно, участники форума не могли обойти вниманием рынок коммерческой недвижимости Подмосковья. Обзор текущей ситуации в данном сегменте предложил вниманию слушателей Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium. Он подчеркнул, что на сегодняшний день составы есть, по-видимому, самым перспективным и инвестиционным привлекательным направлением, о чем свидетельствует большое число непрофильных инвесторов, которые регулярно появляются в этом секторе.

Прогнозы на ближайшее время эксперт делает достаточно оптимистичные: места на этом рынке хватит всем. Конкуренция, безусловно, усиливается, но существенного влияния на размер арендных ставок она пока не предоставляет. И все же не стоит забывать, насколько динамически развивается складской сегмент. Если в 2004 году на рынке качественных площадей наблюдался не просто дефицит, а буквально вакуум, то уже через три года предложение увеличилось на порядок, выросли качество, объем и масштаб проектов. В прошлом году эксперты отмечали достаточно заметные колебания ставок аренды, однако, несмотря на появление вакантных площадей в высококлассных складских комплексах (ситуация еще год назад просто немыслимая!), Снижение цен все-таки не состоялось. В какой-то степени это результат роста себестоимости строительства, но постепенное насыщение спроса неминуемо приведет до того, что прибыльность проектов несколько снизится.

Другой перспективный рынок Подмосковья, темпы роста которого уже заметно превышают аналогичные показатели для столицы, — торговые и торгово-развлекательные центры. В 2008 году в Московской области ожидается тот, который ввод в строй рекордного объема новых качественных площадей, прогнозирует ASTERA ONCOUR Moscow. Как отметила Ирина Кирсанова, руководитель департамента маркетинга и консалтинга этой компании, развитие сегмента торговой недвижимости Подмосковья проходило в несколько этапов. Сначала активное строительство шло на внешней стороне МКАД, причем это были комплексы регионального масштаба, которые в основном посещали жители столицы. На втором этапе девелопери и инвесторы

Похожие записи