Цена недвижимости и спрос. Причины и следствия.

Инвестора и покупателя всегда волнует

вопрос формирования спроса на предмет инвестиций. Рынок недвижимости как и

любой другое финансовое утро, склонное к колебаниям спроса в

зависимости от приблизительно однотипных факторов. В данной статье мы

попробуем проследить причины формирования спроса в простых и

"ненаучных" выражениях. Для нас будет важно выяснить саму природу, или

механизм, который основным чином влияет на рост или снижение спроса

на недвижимость. В конце работы, попробуем привести небольшой прогноз

общих тенденций не на конкретный период или год, а так сказать в

общему, что бы прогнозирование цен на недвижимость можно было бы делать

время от времени на любом этапе развития рынка. Обычно мы не станем

претендовать на точность прогноза в деталях, однако общие факторы

цены, которые влияют на формирование, будут выделены как можно конкретнее.

Часть 1. Недвижимость - финансовый

рынок.

Не начнем углубляться в теорию, скажем

лишь главное-

недвижимое имущество, как и любое

другое имущество то, которое является объектом коммерческой операции всегда имеет

остаточную стоимость, а значит цена всегда формируется по критериям:

или есть спрос и какая его динамика, амортизация и снос имущества,

или существует предел насыщения на рынке и его зависимости. Все это в

принципе понятия близкие к математике, и потому всегда есть

возможность построить какие-то функциональные зависимости для

прогнозирование динамики и взаимосвязи этих факторов. Однако у нас в

рамках данной статьи нет на это времени и мы ограничимся общими фразами

и философскими концепциями.

Известно что финансовые рынки,

стремительно развиваются в условиях экономики, которая развивается.

Причем понятно, что чем резче и круче кривая развития экономики, тем

быстрее динамика роста финансовых рынков. Осознав это перейдем к

следующему пункту- спрос. Спрос на любую продукцию формируется

с помощью информации (реклама, СМИ), реальным прибыльным показателям

(дешево\дорого), необходимостью приобретения данного продукта и темпом

ее выпуска (в случае недвижимости-предложения и динамика

строительства). Это основные факторы, которые быстрее других влияют на

изменения спроса и как следствие цены. Можно построить множество домов

и коттеджей. Но без соответствующего пиара все это останется балластом.

Также не требует объяснений, что количество предложений на рынке

непосредственно связано с ценой и баллансируется величиной спроса. И третий

фактор - необходимость. Абсолютно очевидно, что жилье,

дома и

дачи всегда будут востребовани- необходимы.

Этот фактор указывает на то что спрос обязательно будет и спад спроса

может быть обусловлен только ценой или инвестиционной

привлекательностью объекта.

Часть 2. Стабильная экономика убыточная

для инвестора?

Здесь необходимо сразу четко определить

понятие -"инвестор" и "потребитель". Мы начнем разделять инвестора на

две категории: спекулятивный инвестор и рантье. Спекулянт (в хорошем

смысле слова) - это инвестор приобретает недвижимость с целью продать

ее из какой-то частицей прибыли. Рантье - инвестор вкладывающие деньги в

недвижимость с главной целью сохранить

капитал, и только по возможности преумножить его, амортизируя его снос

арендой или другими механизмами рынка. Потребитель - это то кто

нуждается в продукте как такому. Это тот слой населения какой

жизненно заинтересован в жилье. Как правило именно этот слой конечных

потребителей остался за бортом рынка во многих странах.

Следовательно опираясь на выводы приведенные нами в

части 1 напрашивается вывод: спекулятивному инвестору стабильный

рынок не выгоден! Как было обнаружено нами только резко растущий рынок

принесет спекулянту необходимый доход. Здесь средства не оправдывают

целей. А вот для рантье картина иная- ему стабильный рынок как раз

интересен. Для сохранения капитала не нужны резкие взлеты, важно, чтобы

не было резких падений!

Потребитель на этом фоне стоит особняком.

Ему как говорится, и то и другое, и больше. Потребителю хочется

купить как можно более дешево, чтобы был инвестиционный прогресс, и, чтобы

поспокойнее и поувереннее. Именно по этому потребитель всегда

включается в рынок последним - он всегда выжидает.

Рассмотрим ситуацию в Москве как пример

для других крупных городов. Следовательно. Москва регион быстро

, что развивается

и что имеет перспективы к расширению. Но есть несколько но. Имея

ввиду экономического роста мы имеем в виду рост в целом, в том числе и

покупательной способности, то благосостояние населения. Другими

словами, житель региона должен должен перспективу стать инвестором или

рантье в будущем. Если такая перспектива отстает от общего развития

региону, а цена однако растет, означает рост цен подогревается

спросом из внешне (регионов). И действительное жилье в столице скупалось на

корню не только столичными инвесторами но и потребителями из регионов.

Почему? Ответ простой: Москва развивалась значительно быстрее всех

регионов вместе взятых. Экономика Москвы была сопоставима с экономикой

целой страны. Жить в Москве было не только престижно но и вигодно-

здесь и основная работа и заработок. И уже обычно не последним был

тот факт что цена на недвижимость росла стремительно.

Однако прошел некоторое время и рост

развитию Москвы начал сравнительно замедляться. Действительно: не глядя

на все достоинства мегаполиса, - это один из самых дорогих городов в

мире! Кроме того стали бурно развиваться региональные рынки и как

следствие недвижимость стала востребована и там. В регионального

инвестора (особенно у спекулянта) отпала необходимость везти деньги в

столицу, поскольку столько же можно заработать на месте. И Москва стала

терять основного инвестора- регионы. А москвичи в основной своей массе

пока не созрели финансово не как инвесторы, не как рантье. Спрос встал

и цена встала. Стоп приехали -кризис! Кризис ли? К счастью нет.

Утешением по нашему мнению станет тот факт, что спрос в регионах

насытится намного быстрее чем в столицах. Там противоречий между

богатыми и бедными еще больше. Кроме того Крупные города привлекают к

себе но только регионы, но и иностранного инвестора! А это уже другие

деньги.

Однако следует выяснить что мегаполисы хоть

и бурно растут, но и рынки там стабилизируются. Означает спекулятивная

торговля в массовом масштабе станет там не выгодна. В регионах ситуация

как правило развивается из точность к масштабу - чем больше масштаб

тем точнее применимо все что здесь изложено.

Часть 3. Искусственный кризис.

Возможно нижесказано вызовет

удивление, однако стоит задуматься: а почему спрос на недвижимость

способен так резко останавливаться. Ведь мы же говорим не о телевизорах

или мотоциклах. Мы говорим о территории, о жизненном пространстве если

угодно, о земле, которой на всех явно не хватает. Земли как известно

больше не становится. Почему остановка спроса за год до падения так

мощно муссировалась в СМИ? Почему все эти катаклизмы совпали с активным

продвижением ипотечных программ и проекта Доступное жилье? Сбежал?

А что если нет. Ведь мы указывали что рынок недвижимость как и другие

финансовые рынки склонный к влиянию информации и СМИ в частности. Дальше

работает психология: массы людей накачены соответствующей

информацией, будут склонны к панике в случае малейшего ее

подтверждение. Ну пусть даже и так. Но зачем. Зачем все это?

А вот зачем. Мы совсем забыли о

потребителя. Ни банки, ни спекулянты, не пустят его как игрока на

рынок. Финансовые мощности потребителей - весьма низкие. Но именно он и

нуждается в недвижимости более за всех. Политика государства, причем

грамотная, создала потребителю условия подтащиться к уровню инвестора,

вернее дала на это время. Пока инвестор вытягивает деньги из столичных

квартир и "закапывает" их в землю и региональные рынки, у потребителя

есть 1-1.5 года что бы стать полноправным участником рынка. Причем

рынок пойдет ему навстречу: цены несколько упадут (особенно на

завышены престижные районы), к его услугам - ипотека (причем проценты

по ней могут и снизится), программа малоэтажной застройки возможно

успеет набрать обороты. Вот здесь то и задумаешься о силе печатного слова!

Если в настоящий момент эксперта говорят о

стабилизации рынка, то означает все к этому и идет. Правда к

стабилизации пока далековато. Ведь с развитием производства в крупные

города неминуемо потечет рабочая сила, которой тоже нужна жилплощадь и

территория, инфраструктура наконец. Развитие АПК в свою очередь

подхлестнет малоетажку и

земельный рынок.

Следовательно вывод: можно допустить. Что

остановка спроса является продуктом продуманной информационной кампании явно

выгодной только одному игроку - государству.

Часть 4. Насыщение рынка.

Вообще говорить о насыщении недвижимостью

в рамках конкретной очерченной территории - бреда. Жизненное

пространство, будь то квартира или земля - будут востребованы всегда.

Даже при условии демографического провала территория никогда не пустой

останется. Следует говорить о насыщении во времени, когда развитие

региону не успевает за масштабами застроек, или спекулятивные цены

очень забежали вперед. Все это способно прекратить темпы спроса

или наоборот ускорить, но важно одно - спрос на

недвижимость и особенно на землю будет

всегда. Россия пока только в начале своего экономического подъема и

трудно даже представить сколько будет стоить кв. м. скажем лет через

десять. Но игру по новым правилам выдержат не все инвесторы. Причем

даже не все большие. Выдержат грамотные и умеющие ожидать, способные

перемещать капитал из региона в регион быстро, руководствуясь только

долей прибыли а не комфортность и удобством.

Часть5. Завершающая. Прогнозирование.

Теперь попробуем спрогнозировать ситуацию

на пару лет вперед. Судя по всему сказано выше

допускаем, что в ближайшие два года основные доходы инвесторы

получат в регионах причем в основном на земельных и загородных рынках.

На втором месте будет

коммерческая недвижимость. И только на

третьему - квартирный рынок новостроек. Особенное значение приобретет рынок

вторичного жилья - он будет самым стабильным и более привлекательным для

рантье. Население в регионах будет неуклонное расти- в случае успеха

программ развития АПК и Малоэтажной застройки. Особенное значение

приобретут

сельхоз земли. Они станут не

Похожие записи